2020年买房,“3个坏消息”难以躲开,提前有打算!
2020年9月份以来,楼市就表现出了前所未有的躁动,不管是房地产开发商还是市场上的购房者,心里都颇不宁静。
对于房企而言,上半年销售目标没有达成,本来把销售旺季的预期全部寄托在9-10月份的,可谁也没想到,央行一场座谈会,首次提出了收紧房企们融资额度的“三条红线”,让本来依靠高周转、高负债维持高红利的房地产商们资金面顿时紧迫起来。据悉,超过80%的房企都无法满足央行划定的三条红线标准,即便是20%的房企符合了条件,那融资力度同样受到了大大的限制。
房企们面对突如其来的尴尬局面,纷纷出招应对,有的房企提出“降价促销,以价换量,促销回款”策略,也有的房企提出“加价引导市场预期,加价促销”策略。前者顺流而进,后者反其道行之,就目前的行情而言,多数房企都纷纷选择了第一个策略,恒大、万科、世茂、碧桂园等促销如约而至。
降价风潮来临了,是不是刚需买房的好时机呢?吃瓜群众看来,买房时机已到,但是具有买房打算的人却始终徘徊不定,因为市场早就形成了“买涨不买跌”的基本心理,当房价下跌的时候,几乎很少人敢贸然走向楼市。因为房价下跌期(或者房价平稳期)买房,确实存在这种诸多风险问题,今明两年买房,“3个坏消息”始终难躲开,准备买房的人要提前有打算。
1、房子升值慢,买房不赚钱。
这是买房人第一个应该有的基本心理预期,自从2016年10月份以来,房价就涨不动了,在“房住不炒”的调控基调下,整个楼市陷入了“平稳不动”的区间,可以说如果你还想在今后通过买房的方式实现财富增长,那么你可能要失望。
我们可以粗略计算下,今后的房子升值潜力究竟有多少,如果你准备在2020年购买一套100万元的房产,按揭贷款利率5.88%,1年之后你能通过这套房子获得多少溢价值?根据社科院在《2020年房地产预测》报告中给出的数据,今年房价平均增长约6.1%,那么100万元房子1年之后理论上增值6.1万元,这是正向增值,还有负向贬值,第一个是资金成本(暂且只考虑房贷利息),需要减掉5.88万元,然后还有经济因素(特别是M2)带来的货币贬值,根据以往经验,在5%-8%之间,我们以最低的5%计算,再减掉5万元。最终买这套100万元的房子,其实1年之后净损失4.78万元。
虽然上边的数据可能比实际略有出入,但基本表达准确。不难理解,买房子比租房子开支要大得多,要住在总价值100万元的房子里,一年为房子消费4.78万元,也是情理之中。
2、“房品”或逐渐降低。
开发商们为了尽可能实现回款,开始使劲降低房价促销,但是房企的利润真的会大幅度缩水吗?未必,SOHO中国潘石屹曾说,20%就是中国房价下跌的底线,如果超过了这个幅度,那么多数房企将会倒闭,不难理解,当房企们的利润为负数、现金流不畅、资不抵债的时候,倒闭往往是挽救股东利益的最好手段。
但是从现阶段的房地产发展状态而言,远未到“需要降低利润”的时候,毕竟房企们还有很高的利润空间额,而且诸多房企正在探索新的利润增长点,例如精装房高利润模式;房产减配降质的利润模式。房企们每平米降价1000元销售价格,那么很可能在建房品质上同样降低1000元成本投入,所以房品差、质量低或许会经常见到。
3、房子买后,可能难转手。
2019年以来,多篇名为《房子陷入买不起卖不掉的僵局》文章刷屏手机,引起了很多人的共鸣,事实确实如此,中国的房地产似乎有一个特别神奇的地方,当房价上涨的时候(特别是涨得越快的时候),买房人就越多,甚至很多原本没有买房计划的人也纷纷走向房地产市场凑热闹买房。而到了房价下跌(平稳)的时候,从市场经济角度而言,正是买房好时机,买房人却不愿意购房了,甚至连看房都不愿意。
从本质上而言,这是“买房投资”理念深入人心的原因,调查显示,超过85%的买房人都在关注房子升值问题,只有不到15%的买房人真正唯一关注的是房子的居住属性,这种情况下,房价下跌,人们自然不愿意去买房了。
今后的房价如何?相信有目共睹,随着经济发展进入新常态,房地产同样会像实体行业一样受到平衡性约束,不能过于激进、也不可能过于颓废,所以长期平稳,才是房价的新常态,买房人逐渐隐藏,而且房产远远过剩(任泽平认为城市房产3.11亿套,户均持有1.5套,可以看出房产过剩)的情况下,卖房子并不容易。
撰文/楼市指闻
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